Договор субаренды нежилой недвижимости

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды предназначен для заключения соглашения, согласно которому арендатор сдает арендованное им нежилое недвижимое имущество другому лицу. То есть по сути это передача уже взятого в аренду имущества третьему лицу.

Таким образом, в данных правоотношениях фигурируют следующий лица:

• Арендодатель — он же собственник недвижимого имущества, которое сдается в аренду.
• Арендатор — тот, кто заключил с собственником недвижимости первоначальный договор, а затем повторно сдал его в аренду.
• Субарендатор — то есть вторичный арендатор, третье лицо, которое заключает договор уже с арендатором.

Передача имущества в субаренды для арендатора является одним из способов возместить свои затраты на арендную плату, в тех случаях, когда часть недвижимости простаивает и им самим не используется. Также, договоры субаренды часто заключаются между связанными компаниями, когда одна из организаций заключает договор аренды с собственником, а другие компании этой же группы лиц используют недвижимость на основании субаренды.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. А также он не может передать имущество на срок, превышающий срок основной аренды. Если арендатор заключил договор аренды на 11 месяцев, то он не может субаренду установить сроком на 11 с половиной месяцев.

Заключая договор субаренды очень важно проверить первоначальный договор аренды, уточнить его срок и остальные условия. Обязательно убедитесь, что в договоре аренды не содержится запрет на субаренду. Если запрета нет, то необходимо выяснить процедуру получения согласия собственника на передачу недвижимости в субаренду. Это согласие можно оформить как дополнительное соглашение к договору аренды или в виде отельного письма от арендодателя.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя (или при наличии прямого запрета на субаренду в договоре) могут наступить как для арендатора, так и для субарендатора.

Во-первых, в таком случае договор субаренды может быть признан недействительным и субарендатор будет обязан возвратить арендатору имущество. При этом арендатор не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом. То есть субарендатора просто выселят из занимаемым им помещений несмотря на те условия, которые содержались в договоре субаренды.

Во-вторых, нарушение арендатором условий договора аренды позволит собственнику имущества в одностороннем порядке расторгнуть и сам договор аренды. Тогда и арендатор, и субарендатор обязаны будут съехать из занимаемых помещений. В этомслучае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения соглашения, арендодатель не возвращает. Зачастую в таком случае договор аренды предусматривает, что и обеспечительный платеж не подлежит возврату. Кроме того, в соглашении об аренде могут быть предусмотрены выплаты штрафов (пеней) за подобные нарушения арендатором условий договора аренды.