Договор субаренды нежилой недвижимости

Договор субаренды нежилого помещения — это соглашение между арендатором и субарендатором, в соответствии с которым субарендатор получает право на временное использование нежилого помещения на условиях, определенных в договоре. Сдавать в субаренду имущество, арендованное у собственника, арендатор может только в том случае, если такая возможность предусмотрена в основном договоре аренды.

Договор субаренды по многим пунктам схож с обычным договором аренды, к нему применяются те же правила. Рассмотрим основные разделы договора субаренды нежилой недвижимости.

Содержание договора

Шапка документа

В начале договора укажите его номер, место и дату составления. Далее обозначьте стороны договора, а именно:

• Для юридических лиц укажите их наименование, представителей организации, которые подписывают документ, и их должности.
• Для ИП указываем ФИО, ОГРНИП и дату регистрации.
• Для физического лица укажите ФИО, а также паспортные данные и адрес регистрации.

Сторонами договора в данном случае выступают:

• Арендатор — тот, кто передаёт имущество в субаренду.
• Субарендатор — тот, кто арендует недвижимость не напрямую у собственника, а через арендатора.

Перед заключением соглашения о субаренде нужно проверить полномочия стороны на подписание договора:

• Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
• Изучите договор аренды: убедитесь, что указан верный собственник и что в договоре не указан запрет на передачу имущества в субаренду.
• Проверьте, чтобы арендатор получил от собственника согласие на передачу имущества в субаренду.

Предмет договора

В данном разделе необходимо точно идентифицировать тот объект недвижимости, который передаётся в субаренду. Укажите тип объекта (здание, помещение, часть помещения и т.д.), его адрес, площадь и другие характеристики.

Также здесь можно указать цель использования объекта недвижимости субарендатором (например, для размещения офиса, кафе, мастерской и т.д.).

Пропишите гарантии от арендатора о том, что недвижимость находиться в соответствующем состоянии и ничего не будет мешать субарендатору использовать его в целях, прописанный выше.

В договоре также важно зафиксировать реквизиты первичного договора аренды и указать факт согласия владельца имущества.

Здесь же можно прописать срок действия договора. Договор субаренды, если он заключен на срок от года, подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

Срок указывается обычно в годах, месяцах или днях, а можно указать конечную дату, до которой будет действовать договор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды. Поэтому условия о пролонгации в соглашении о субаренде обычно не прописывают.

Пользование арендованным имуществом

В этом разделе укажите некоторые условия пользования имуществом для субарендатора. Например, укажите график доступа в арендованные объекты недвижимости (например, круглосуточно, или с 8 до 21, или в соответствии с отдельным графиком доступа).

Обозначьте в соглашении имеет ли субарендатор право размещать вывеску или рекламу на здании. Стоимость размещения можно включить в арендную плату.

Также пропишите на какую из сторон возлагается обязанность по содержанию прилегающей к объекту аренды территории, а также по организации и оплате вывоза мусора.

Права и обязанности сторон

Главная обязанность арендатора в согласованные сроки передать по передаточному акту объект недвижимости субарендатору и не препятствовать дальнейшему пользованию арендованным имуществом. Субарендатор в свою очередь обязан в срок вносить арендные платежи и соблюдать правила пользования арендованного имущества.

Также в договоре распределите на ком из сторон лежит обязанность по содержанию имущества в исправном состоянии, по проведению текущего и капитального ремонта.

Укажите в соглашении на обязанность арендатора предоставлять по требованию субарендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться субарендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

С учётом интересов арендатора в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей субарендатора:

• Устранять неисправности и ущерб, причиненный объекту аренды, если этот ущерб произошел по вине субарендатора.
• Незамедлительно уведомлять арендатора о наступлении аварийных ситуаций.
• Соблюдать технику безопасности, противопожарные и санитарные правила и т.д.

Платежи и расчеты по договору

В данном разделе обычно указывают стоимость аренды за месяц. Если договор заключён на срок, определяемый в днях, то и оплату можно указать за день аренды.

Перечислите здесь все платежи, из которых состоит арендная плата. Например, в неё могут быть включены коммунальные платежи, оплата уборки территории, плата за телефон и интернет, оплата охраны и т.д.

Также нужно указать, что платежи, которые не входят в арендную плату, субарендатор обязан оплачивать на основании выставленного арендодателем счёта.

Пропишите сроки для внесения арендной платы: обычно указывают определенное число месяца, до которого нужно произвести оплату.

Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязанность субарендатора оплатить гарантийный платеж в размере определенного количества арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и погашение задолженности.

Ответственность за нарушение обязательств

В данном разделе можно просто указать, что стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством. Но мы рекомендуем установить конкретные размеры ответственности сторон. Например, прописать неустойку за неуплату арендных платежей для субарендатора, или пеню за уклонение от передачи имущества для арендатора.

Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.

Порядок расторжения договора

В отношении договора субаренды стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.

Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны субарендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.) и устанавливают, что в таком случае арендатор имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендатора. Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.

Также в договоре субаренды могут быть прописаны условия расторжения в случае досрочного прекращения основного договора аренды.

Прочие условия

Пропишите в договоре необходимость претензионного порядка разрешения споров. Также можно определить подсудность по месту нахождения одной из сторон.

В самом конце документа перечислите реквизиты сторон, в том числе сведения о расчетных счетах, и подписи сторон.